Snap jij ook niets van het verslag van je afgekeurde elektrische installatie? Je bent zeker niet de enige. Nochtans is een goed begrip van dit document belangrijk om de omvang van de werken én de kosten in te schatten. Samen met Bart Stroobants van keuringsorganisme OCB overlopen we de vijf grootste boosdoeners, hoe je die oplost en de omvang van het prijskaartje.
Keuring? Welke keuring?
Bij de verkoop van een woning is een elektrische keuring verplicht als de installatie dateert van vóór 1 oktober 1981. Zo weet je als koper waar je aan toe bent: of de installatie veilig is en of je nog kosten hebt om ze in orde te brengen.
“Vraag verslag op voorhand!”
“Maar het venijn zit in de staart van de wet”, waarschuwt Bart Stroobants. “De koper moet het keuringsattest pas overhandigen aan de koper bij het verlijden van de akte. Maar voor die laatste is het dan natuurlijk al te laat. Daarom raad ik elke koper aan om het keuringsverslag op voorhand op te vragen. Tenzij je in het compromis laat opnemen dat de verkoop niet doorgaat als blijkt dat de installatie niet goedgekeurd is.”
Toch is er vandaag de dag meer transparantie dan voorheen, meent Stroobants: “Makelaars of notarissen stellen het keuringsverslag vaak eerder ter beschikking. Kopers zijn namelijk zelf ook al beter op de hoogte.”
Tijd voor het echte werk. Bart Stroobants wijst op de vijf meest voorkomende fouten bij afgekeurde installaties.
Een voorbeeld van een keuringsverslag.
Voor installatiedelen die dateren van na 31 september 1981 moet elk stopcontact voorzien zijn van een geaard stopcontact.
Fout 1: elektrische schema’s ontbreken
Diagnose: “Nochtans dienen deze verplicht aanwezig te zijn, vermeldt het algemeen reglement op de elektrische installatie (AREI). Het gaat om het eendraadschema (dat enkel de elektrische installatie weergeeft, red.) en het situatieschema (het grondplan van de woning met daarop alle elektrische punten, red.). Zonder die schema’s weet je bij problemen bijvoorbeeld niet welke kring je moet afsluiten.”
Oplossing: “Btechnics tekent jouw elektrische installatie uit met een gespecialiseerd softwarepakket. Wij brengen de gehele installatie in kaart en bezorgen je nadien de plannen en duidelijk overzicht.”
Kost: “Bij deze schema’s komen geen materiaalkosten kijken, maar toch is het geen evident karwei. Afhankelijk van de omvang van de installatie komt er heel wat zoekwerk aan te pas. Veelal doet Btechnics dit samen met de klant aangezien hij de elektrische installatie vaak wat beter kent door het dagelijkse gebruik.
Zonder het eendraadschema (zie afbeelding) en het situatieschema weet je bij problemen niet welke kring je moet afsluiten.
Fout 2: isolatiefout
Diagnose: “Bij dit type fout vloeit er een kleine elektrische stroom van de geleider naar de aarde, bijvoorbeeld als gevolg van slecht geïsoleerde elektrische geleiders, vocht, … Dit kan een ernstige tekortkoming betekenen, met eventueel risico op brand en/of elektrocutie.”
Oplossing: “Mogelijk komt er heel wat zoekwerk bij kijken om de locatie(s) van de fout(en) op te sporen. Hiervoor heb je een speciale isolatiemeter nodig. Deze genereert een testspanning van 500 volt. Met een gewone weerstandsmeter (ohmmeter) lukt dit niet. Ook moeten er leidingen losgekoppeld worden in schakelaars, stopcontacten en lichtpunten.”
Kost: “Deze kan sterk variëren. Gaat het maar om één fout in een buitenverlichtingsarmatuur als gevolg van vocht? Of zitten er meerdere verspreide fouten in (oude) leidingen? In de meeste gevallen zijn de kosten eerder beperkt.
Fout 3: differentieelschakelaar ontbreekt
Diagnose: “Een differentieel- of aardlekschakelaar maakt de elektrische installatie automatisch spanningsloos als er een bepaalde verliesstroom of lekstroom optreedt. Een cruciaal veiligheidselement van de installatie.”
Oplossing: “Er moet een differentieelschakelaar geïnstalleerd worden aan het begin van de elektrische installatie.”
Kost: “Te verwaarlozen. Een differentieelschakelaar is snel geïnstalleerd en heb je al vanaf ongeveer 100 euro.”
Fout 4: probleem met de continuïteit van de aarding
Diagnose: “Bepaalde stopcontacten met aardingspen zijn niet daadwerkelijk verbonden met het aardingssysteem. Voor delen van de elektrische installatie die dateren van voor 1 oktober 1981 bestaat er een uitzondering: niet-geaarde stopcontacten mag je laten zoals ze zijn áls hun voeding geen beschermingsleider (PE) bevat, maar dan mogen ze geen aardingspennetje bevatten.”
“Deze uitzondering geldt niét voor toestellen van klasse 1. Dit zijn toestellen die een aarding vereisen, zoals de was- en de vaatwasmachine, de droogkast, de microgolfoven, … Mogelijk zijn hier wel beschermingsgeleiders aanwezig, maar deze zijn ergens onderbroken.”
Oplossing: “Voor installatiedelen die dateren van na 31 september 1981 moet elk stopcontact voorzien zijn van een geaard stopcontact. Idem voor installatiedelen daterend van voor 1 oktober 1981 en die dienen voor het voeden van een toestel van klasse 1.”
Kost: “Hoe meer stopcontacten niet geaard zijn, hoe hoger de kostprijs. Voor het aansluiten van aardingspennen moeten mogelijk nieuwe geleiders (die een beschermingsgeleider of PE bevatten) bijgeplaatst worden. Dit vereist vaak kap- en breekwerk.”
Fout 5: foutief ingebouwde stopcontacten en schakelaars in houten wanden
Diagnose: “In houten wanden moeten stopcontacten en schakelaars ingebouwd worden in een speciaal daarvoor gemaakte inbouwdoos. Is dat niet het geval, dan is de elektrische installatie niet veilig.”
Oplossing: “Alle stopcontacten en schakelaars demonteren en correct opnieuw installeren. Dit is detailwerk waar heel wat tijd in kruipt.”
Kost: “Afhankelijk van het aantal foutief ingebouwde stopcontacten en schakelaars. De materiaalkost is hier verwaarloosbaar.”
“Breng het onmiddellijk in orde”
Een afgekeurde installatie moet je binnen de achttien maanden na het verlijden van de akte in orde brengen. Tenzij anders vastgelegd in de verkoopsakte valt dit ten laste van de koper. Maar zolang wacht je best niet, benadrukt Stroobants: “Doe het onmiddellijk, want er staan mensenlevens op het spel! Zeker in het geval van een isolatiefout en de afwezigheid van een verliesstroomschakelaar is het risico op brand of elektrocutie reëel. Bovendien kan je verzekeraar in geval van een incident dwars gaan liggen omdat je niets hebt ondernomen om de installatie te regulariseren”, besluit Bart Stroobants.
